导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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