万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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