饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)宁波慈溪的邮编是多少样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上宁波慈溪的邮编是多少(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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