OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗走势，午(孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗wǔ)后(hòu)跌幅一(y孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗ī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千多(duō)平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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