导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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