万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单)的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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