文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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