OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wě日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗i)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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