导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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