近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(q抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年ī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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