5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续(上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(f上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗āng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗