5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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