近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zh2023年石油会暴涨吗，今日油价格表àn)可(kě)供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目2023年石油会暴涨吗，今日油价格表剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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