万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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