“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人(rén)、首(shǒu)席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明(míng)显，让(ràng)机构(gòu)和投资(zī)者的关注(zhù)度(dù)从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了(le)底部，再往下的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年(nián)新房的销售情(qíng)况相较(jiào)一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主(zhǔ)要(yào)还(hái)是那些(xiē)有国企背景的(de)房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以整个(gè)行业(yè)出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化(huà)，无(wú)论是在销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是(shì)我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时(shí)满(mǎn)足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健康(kāng)的(de)仍是(shì)少数(shù)。而更加(jiā)值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步(bù)考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药(yào)”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地(dì)块(kuài)也实(shí)现了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二(èr)线和(hé)二(èr)线城市(shì)；另一方面，它的(de)扩张是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没(méi)有(yǒu)想象得那(nà)么(me)好，可能(néng)会(huì)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提(tí)高到(dào)一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中两丈等于多少米交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度的实际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融资成本更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构(gòu)更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一(yī)一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持(chí)自(zì)身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系密切(qiè)。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名(míng)已冲进(jìn)前(qián)十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房地产开(kāi)发(fā)只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包(bāo)括中介(jiè)服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上游材料端息息(xī)相关(guān)，新盘(pán)开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看(kàn)好(hǎo)，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随(suí)着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说(shuō)明(míng)了这(zhè)一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛(sài)道龙(lóng)头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有(yǒu)品牌。第(dì)一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报的(de)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的(de)产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金(jīn)地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前(qián)几年曾(céng)经(jīng)风光一时的(de)家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一(yī)季报(bào)中他管理的广发(fā)策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类标的(de)情(qíng)有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品均(jūn)登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被(bèi)机(jī)构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务不(bù)是一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产品提价的公(gōng)司很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些固(gù)定人员成两丈等于多少米本的年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内(nèi)做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 两丈等于多少米