近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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