近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她trong>平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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