桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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