导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月>

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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