近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表