导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(j擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句ūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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