文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　<乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020strong>从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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