OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(z公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表ū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(y公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表ǐng)响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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