5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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