5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(b前肖是指哪几个生肖àn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(m前肖是指哪几个生肖íng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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