文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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