近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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