5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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