导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住黄山山体主要由什么岩石构成宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(c黄山山体主要由什么岩石构成héng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)黄山山体主要由什么岩石构成品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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