万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

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　　压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

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　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

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　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？)身？

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