近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　1cc的水等于多少克，1cc水是多少克mg alt="密集分钱了(le)！这几(jǐ)点要(yào)注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引1cc的水等于多少克，1cc水是多少克投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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