导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(y夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思ōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思trong>城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。