近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(c定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历hǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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