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自嘲丁元英是谁写的,卜算子《自嘲》全诗

自嘲丁元英是谁写的,卜算子《自嘲》全诗 存量时代,机构布局地产“风物长宜放眼量”,精耕细作个股成共识

  5月以来,房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨,截至5月10日收盘,中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2%。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示,以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例,5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计,龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持(chí),持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40%、滨江集团+1.71%、中新集团(tuán)+1.49%、卧龙地自嘲丁元英是谁写的,卜算子《自嘲》全诗(dì)产+0.97%、招商积(jī)余+0.92%。

  公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

  行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

  从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看,2019年末,公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元,占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66%左右(yòu);2020年市(shì)场表现出(chū)色,但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85%;2021年,这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56%。

  不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升,年底这一(yī)数值从(cóng)1.56%升至(zhì)1.65%。与此同时,公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升,从2021年底的6.94%提高到2022年末(mò)的(de)7.03%。

  这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示,公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元,较2022年四季度提升6.71%。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团,持仓市值占板块比重合计达47.29%,环比下降3.05%。

  从中不(bù)难发现(xiàn),公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示,在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中,房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展,在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口,排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报,变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步,尤其是万(wàn)科最为明显;其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环,且首季并非行业销售旺季(jì),其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

  形成共(gòng)识的是,经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代,一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng),配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类,包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业,传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会,背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

  不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度:“行业前几(jǐ)年17亿~18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了,2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī),考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新,也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

  宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出:“时(shí)至今日,无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程,还(hái)是(shì)人均住房面积(接近30平/人(rén)),我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代,而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é),以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià),因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù),未来行业的需求或将回落,在此过程中,伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性,就(jiù)很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)(类似2022年的民营地产爆雷),行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中,综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式,获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时,行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了,但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì),机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法,而对应到股(gǔ)票投资,就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

  或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变,精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

  机构配置房地产“风物长宜放眼量”

  头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

  5月(yuè)以来,房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨,截至5月10日收盘,中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2%。从具体的个股来看(kàn),《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ),在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng),本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

  其中,上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10%,它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展,五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大,4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看,上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn),2022年,其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán),比(bǐ)上期(qī)减少47.85%,归母净利润1.23亿元,同比下降33.24%。2023年第一季度,其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán),同比增长183.02%;归母净利润2.86亿元,同比扭(niǔ)亏。

  不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn),各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn), 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

  巧合(hé)的是,涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企,其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn),一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高,另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好,从数(shù)字上看,一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块,总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

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  在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下,自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看,知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中,这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú),其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

  除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外,荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司,一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单:首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元,同比增长(zhǎng)35.51%。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元,同比(bǐ)增(zēng)长31.27%。

  从机构态度(dù)来(lái)看,《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来, 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位,富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位,此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

  接受《红周刊》采访时,兴证全球基金相(xiāng)关人士分析:“经历过行业洗牌和兼并重组后,龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出;从拿地(dì)端看,2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温,优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多(券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25%以上,目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20%),绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地,龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地,龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(拿地金额/销售金(jīn)额)基(jī)本在30%以上;从融资(zī)上看(kàn),龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī),净负(fù)债率基本在70%以下,而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100%以上,加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn),从(cóng)融资成(chéng)本看,龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑,基(jī)本在3%、4%左右;对应(yīng)到2023年(nián)的销售,龙头房企明显跑赢行业,1~4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9%,而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29%。”

  需要强(qiáng)调的是,在当前中特估的(de)浪潮下(xià),央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū):“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài),少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势,其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī),现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本,优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

  “即使(shǐ)没(méi)有中特估,国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调,“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题,市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑,所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中,央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看,行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后,行业进(jìn)入高质量发展阶段,具(jù)备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能(néng)力,以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升,应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī),企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

  “存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低,行(xíng)业内部将出现分化,要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

  顺应机构这一思路的(de)话,或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì):“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维自嘲丁元英是谁写的,卜算子《自嘲》全诗持,首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi),其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升,再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

  复苏速度缓慢

  机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

  而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现,对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑,2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn),保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正,甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

  对此,知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示,业绩出现明显改善的房企,主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间(jiān),尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后,国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地,且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì),投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng),从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中,能够保有一个正增(zēng)长。

  不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示,在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng),还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài),包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况,以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力,可能(néng)会(huì)出现,到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō),第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

  上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū),现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō),我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn),这个(gè)时(shí)候,在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候,只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着,只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业,会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū),业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来,这需要时间(jiān)。

  存量时代,机(jī)构(gòu)布局地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”,精耕细作个(gè)股成共(gòng)识

  (本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》,文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī),不做买卖推荐(jiàn)。)

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