5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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