饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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