万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(b暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了ěn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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