近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗>

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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