近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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