近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思(quán)操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到(接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思dào)期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思