导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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