OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响(x花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了iǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江集(jí)花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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