饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人or: #ff0000; line-height: 24px;'>周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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