近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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