文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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