饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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