文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些)程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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