近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xi千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境àn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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