近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除黄山山体主要由什么岩石构成(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产黄山山体主要由什么岩石构成包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(j黄山山体主要由什么岩石构成īng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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