一(yī)线城(chéng)市(shì)，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取消二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息(xī)为什么这么(me)重要？首先(xiān)二手房指导价被称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最后(hòu)一个(gè)还(hái)在“认真”实(shí)施这条(tiáo)政策的城市(shì)，最后(hòu)深圳是房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一(yī)动都具有风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析人(rén)士指(zhǐ)出(chū)，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取(qǔ)消，首(shǒu)先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后(hòu)二手(shǒu)房回暖(nuǎn)有(yǒu)利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有(yǒu)利(lì)于全国楼市(shì)回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传(chuán)“二手(shǒu)房(fáng)指导价”正式结束。传(chuán)言称(chēng)：二(èr)手房贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网签备(bèi)案价和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真(zhēn)正变成(chéng)了“参(cān)考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据证券时报(bào)21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接(jiē)到正式通知，目前(qián)仍(réng)按(àn)参考价办理按揭(jiē)”。所以还需要持续的(de)关注(zhù)。

　　易居研究院研究总监严跃进认为(wèi)，本次(cì)政(zhèng)策(cè)大概率(lǜ)为真，更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为银行贷款等领域按照新的(de)规则进行，但不会出台(tái)正式文(wén)件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出世(shì)。当(dāng)时，深(shēn)圳一口气公(gōng)布了全(quán)市3595个小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安(ān)中心(xīn)区的高价盘，直接按照当时的市场价(jià)打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指导”，银(yín)行(xíng)只能按(àn)照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害，但经历了这(zhè)两年(nián)的痛苦，才深(shēn)知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果不(bù)“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果(guǒ)指导价(jià)打七折即700万，那(nà)么首付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的部分，实际首付去到了(le)510万，相当于(yú)首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大批量买家，失去了购房(fáng)能力(lì)，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳(zhèn)推行(xíng)二手房参考价以(yǐ)后(hòu)，东(dōng)莞、宁波、成都(dōu)、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续(xù)跟(gēn)进。事实也确(què)实证明了，这(zhè)条政策的“核弹”级别(bié)。

　　到(dào)了2021年(nián)10月，根据安居客(kè)的(de)统(tǒng)计，实施二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为(wèi)例，全国70个(gè)大(dà)中(zhōng)城市房价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其他的(de)泥沙俱下。

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　　深圳，有人(rén)付(fù)出了沉重代价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研究中心数据(jù)显(xiǎn)示：成交量上，二(èr)手房指导价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创(chuàng)近二十(shí)年最(zuì)低记(jì)录，相较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水近(jìn)八成(chéng)。

　　价格(gé)方面，与二手(shǒu)房指导价(jià)发布(bù)当月相比，如今二手房挂牌价(jià)低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一(yī)季度，深(shēn)圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成(chéng)交(jiāo)价低于参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历(lì)其(qí)中的人，才(cái)能深(shēn)切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠(gāng)杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测(cè)，如果案(àn)例(lì)属实，买家的实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批人(rén)这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难(nán)过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二手房指导价的(de)城(chéng)市(shì)陆陆续续低调(diào)退出，目前只有深(shēn)圳还是(shì)最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也不端着(zhe)了。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅销售价(jià)格变动情况来(lái)看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然是同比去年依然(rán)是下(xià)降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增长了，其(qí)他二线城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥等城市(shì)价格(gé)都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活二手房交(jiāo)易，具(jù)有定海神针(zhēn)般的(de)作用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常(cháng)识，从字面理解一下(xià)这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如(rú)果(guǒ)不(bù)行(xíng)了(le)区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来，上面不(bù)就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼(lóu)市(shì)的政策，还有(yǒu)一大波(bō)正(zhèng)在路上(shàng)...

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