5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的(deg跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huìg跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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